Γερμανία: Τα χαμηλά επιτόκια εκτόξευσαν τα στεγαστικά δάνεια

Είναι γεγονός ότι η πολιτική αρνητικών επιτοκίων του Μάριο Ντράγκι έχει προσελκύσει τα βέλη της γερμανικής πολιτικής και οικονομικής ελίτ επειδή πλήττει την κερδοφορία των γερμανικών τραπεζών.

Την ίδια στιγμή, όμως, σημαντική μερίδα των Γερμανών μπορεί να ευγνωμονεί τον Ιταλό πρόεδρο της ΕΚΤ καθώς η πολιτική του κατέστησε προσιτή την αγορά κατοικίας, έστω κι αν το τίμημα είναι ότι καθιστά ασύμφορη τη διατήρηση των αποταμιεύσεών τους στην τράπεζα.

Τα στεγαστικά δάνεια εκτινάχθηκαν, έτσι, στα ύψη αλλάζοντας στη Γερμανία μια νοοτροπία πολλών δεκαετιών, που ήθελε τους Γερμανούς να προτιμούν την ενοικίαση κατοικίας για να διατηρούν μετρητά στην τράπεζα.

Η αύξηση των στεγαστικών δανείων σε συνδυασμό με την άνοδο των τιμών των κατοικιών έχει εμπνεύσει σε ορισμένους παράγοντες της αγοράς την ανησυχία μήπως κυοφορείται «φούσκα» στη γερμανική αγορά στέγης.

Σύμφωνα με στοιχεία της Bundesbank, το περασμένο έτος τα καινούργια στεγαστικά δάνεια σημείωσαν αύξηση 22% ενώ επί πέντε χρόνια η αύξησή τους δεν υπερέβαινε το 3%. Οι νέες οικοδομικές άδειες βρίσκονται, άλλωστε, στα υψηλότερα επίπεδα των τελευταίων 15 ετών και πάλι υπολείπονται κατά 13% των 350.000 νέων κατοικιών που σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της κυβέρνησης χρειάζονται κάθε χρόνο για να καλύψουν τη ζήτηση. Και αυτό γιατί η αύξηση της απασχόλησης στη χώρα και η σταδιακή άνοδος των μισθών ενεθάρρυναν πολλούς Γερμανούς να εγκαταλείψουν την ύπαιθρο και να εγκατασταθούν σε δημοφιλή αστικά κέντρα όπως το Βερολίνο και η Φρανκφούρτη. Εξάλλου, οι συνεχείς μαζικές αφίξεις προσφύγων από τη Μέση Ανατολή και την Αφρική οδήγησαν σε άνοδο της ζήτησης για κατοικίες και επέτειναν την ανεπάρκεια προσφοράς στην αγορά στέγης.

Παρεπόμενο των εξελίξεων είναι και η αύξηση των τιμών των ακινήτων, που το 2005 άρχισαν να ανατιμώνται μετά μια δεκαετία στασιμότητας. «Οι μεσίτες κερδίζουν τα χρήματα της ζωής τους», σχολιάζει ο Αντρέ Ανταμί, αναλυτής της αγοράς ακινήτων στην εταιρεία Bulwiengesa, καθώς στο σύνολο της γερμανικής επικράτειας οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά 27% συνολικά μέσα στα τελευταία πέντε χρόνια. «Στην ιστορία της χώρας δεν υπάρχουν περιστατικά συμμετοχής των Γερμανών στη δημιουργία “φούσκας” στην αγορά, αλλά τίποτε δεν μπορεί να αποκλεισθεί», προειδοποιεί ο Γόχεν Μέμπερτ, οικονομολόγος της Deutsche Bank. Οπως επισημαίνει, για πρώτη φορά στην πρόσφατη ιστορία της Γερμανίας οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται εξαιτίας των χαμηλών επιτοκίων και της ανεπαρκούς προσφοράς και όχι αντανακλώντας αντίστοιχη άνοδο των μισθών. Ο ίδιος κρούει τον κώδωνα του κινδύνου για το ενδεχόμενο περαιτέρω αυξήσεων των τιμών των ακινήτων, που ενδεχομένως εγκυμονούν κινδύνους για το χρηματοπιστωτικό σύστημα, καθώς οι τράπεζες χορηγούν δάνεια βάσει εξωπραγματικών αποτιμήσεων των κατοικιών.

Θεσμικοί επενδυτές

Μέχρι στιγμής, η Γερμανία πόρρω απέχει από τις ακρότητες που χαρακτήρισαν τη «φούσκα» της αγοράς κατοικίας σε ΗΠΑ, Ισπανία και Βρετανία την περασμένη δεκαετία. Μόλις 53% των γερμανικών οικογενειών έχουν ιδιόκτητη κατοικία, όταν ο μέσος όρος σε όλη την Ευρώπη είναι 70% και 64% στις ΗΠΑ. Είναι ορατή, πάντως, η αλλαγή στη στάση των Γερμανών. Οι μεσιτικές εταιρείες εγκαθίστανται σε όλο και πιο ακριβά γραφεία σε περίοπτες γειτονιές, ενώ προσλαμβάνονται διάσημοι αρχιτέκτονες για να σχεδιάσουν πολυκατοικίες στο κέντρο του Βερολίνου. Την ίδια στιγμή, δημοφιλείς ιστοσελίδες ενημερώνουν τους Γερμανούς πού και πώς μπορούν να επενδύσουν σε κάθε είδους ακίνητα, από πολυτελή διαμερίσματα μέχρι επαύλεις.

Η εκρηκτική αυτή ανάπτυξη προσελκύει θεσμικούς επενδυτές από όλον τον κόσμο εξωθώντας ανοδικά τις μετοχές των μεγάλων γερμανικών εταιρειών εργολαβίας και ανάπτυξης περιοχών. Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Ενωση Μεσιτών, η αξία του δείκτη που παρακολουθεί τις μετοχές των εταιρειών αυτών έχει υπερδεκαπλασιασθεί μέσα στα τελευταία πέντε χρόνια, καθώς οι εταιρείες εξέδωσαν μετοχές, συγχωνεύθηκαν και αναπτύχθηκαν.